新年另类海淘:“出海”买房

2017-01-03 13:33:00 北京青年报 分享
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  自从人民币对美元贬值有所加速以来,加之近期美联储加息,有不少人意识到,或许应该在资产配置中适当进行海外资产的配比了。理财金融专家也纷纷表示,此时对美元类理财产品进行投资可行,例如买黄金、保险、房产……而对于大多数投资者而言,投资房产是最“熟悉”的,尤其是这些年来许多大企业纷纷“出海”做开发做投资。不过,海外房产要怎么买?去哪儿买才靠谱?

  最近有人问经济学家郎咸平,出于投资保值增值的角度,去国外买房是否合适?郎咸平给出了建议,在他看来,美元资产是海外置业的优秀配置,未来升值空间可观。郎咸平解释说,美国经济向好、美元增值可观、美国楼市改善及未来房价上涨趋势使得购置美国房产有充足的升值空间。他认为,投资美国房产将带来美元增值、房产增值及租金三方面收益。

  的确,一般而言高净值中产家庭考虑海外投资已是趋势。谈及海外投资注意事项,投资专家认为,趁此新年假期,投资者应当多花一些时间去做市场调研工作,无论是价格趋势还是投资指南,看的越多才能获得越多的信息,从而做出更加理性和明智的决策。

  跟着大房企走

  在国内买房,很多人是认品牌的。例如曾传说有潘石屹的粉丝,大多来自山西,SOHO系列产品买个遍;也有不挑具体品牌的,只要是大房企就成,要紧的是价格地段户型小区……理由挺简单,不外乎是为了“靠谱”二字。

  去海外置业,与其两眼一摸黑倒不如看看大房企们都在哪儿做了开发,至少不能太“坑爹”,沟通起来也方便——有不少人是这样想的。

  回顾2016年中国企业“出海”征途,可谓硕果累累。前三季度对外投资总额远超前两年,仅中资企业海外收购项目投资总额也创下历史新高。十一长假以后,从内地四面八方汹涌而来的“壕客”经深圳过关,赴港买保险,近年来保险业成为了香港增长最快的行业之一;受内地楼市泡沫急剧膨胀影响,香港和欧美国家楼市备受内地投资人青睐,随着海外置业需求的增长,国内富人乃至中产开始“狂扫”海外房产,仅2016年上半年,在亚洲投资者跨国房地产投资总额中,近52%的资本流向了美国,流入纽约的资金达55亿美元。2016年中国企业海外投资急剧升温,在旅游、娱乐、制造业等领域均有涉足,据相关数据显示,2016年1月至11月,共有83家上市公司公布了海外并购的新预案,涉及金额超过1323亿美元。

  房产投资方面,据戴德梁行统计数据显示,从2009年开始,中国海外地产大宗交易投资总额就呈稳步上升的趋势。而这一进程在2013年至2014年时增速更加明显,万科、碧桂园、万达、绿地、新华联、雅居乐等大型房企均有在海外拿地。其时,万科在美国和英国等地区布局了多个项目;碧桂园、富力地产也各自购下了马来西亚最南端城市——新山的大宗土地;新华联也在悉尼有所斩获。至2015年时,中国海外地产大宗交易年投资总额已经达到257.34亿美元。而2016年,中国房企的海外投资额预计全年比2015年增长37%,达到353亿美元的规模。

  房企和个人都偏爱美国

  大多数房企“出海”依然瞄准了经营风险和政治风险都相对较低的成熟市场。

  戴德梁行的报告显示,目前中国企业平均将44%的海外资金投到美国;第二名为澳大利亚,比例为22%;接下来依次为英国10%,中国香港特别行政区6%、加拿大3%;其他国家和地区占15%。与2015年相比,中国投资者对美国和澳大利亚投资热情持续增长。其中,在美国的投资比例增长了6%,澳大利亚也增长了2%。

  房企的投资热点地区也与国人海外置业的选择高度一致。据戴德梁行2016年11月份发布的《2016中国境外地产投资意向调查报告》显示,投资者对“安全港”的市场情绪正在持续上升。2016年前8个月,美国和澳大利亚的市场情绪分别上升了6%和2%。此外,该报告称,近3/4的受访者认为,未来五年,“脱欧”的投资环境将为投资英国房地产创造良好机会。“中国投资者在追求资本增值或财富的保值时,可用资产选择面广、流动性高、融资相对容易的市场对投资者来说较具吸引力。”戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示。

  “国内客户赴美、澳置业,很多时候并非是为了谋取短线的暴利投资,而是为了优化自己资产配置。”链家海外事业部澳洲业务部总监悠扬表示,“以澳洲市场为例,目前,澳洲市场依然很健康,基本能够保证每年10%的增长,安全性是有保证的。因此吸引了一部分客户的青睐。”

  针对美国市场方面,戴德梁行亚太区董事总经理、大中华区海外投资主管范桂娟认为:“由于中国游客不断增长的需求和美国鼓励旅游的宽松签证政策,酒店对中国机构投资者来说已经成为越来越有吸引力的目标。”但如今,中国房企对美国的关注也并不仅仅局限在酒店和写字楼产品上,如今也有中国开发商开发住宅、公寓项目。例如,万科将在西雅图投入2亿美元,协助建造西雅图未来最大的公寓综合体。

  休斯敦买别墅,收益与成本相抵

  以最近较热门的美国得州休斯敦市为例。

  最近林小姐参加了几次美国休斯敦房产推介会,颇有些心动,让置业顾问做了一个成本计算。一栋套内面积约200平米的别墅,房价约36万美元。可分期付款,首付40%,约14.4万美元,贷款金额为21.6万美元,贷款年限为30年。这套房产每年的持有成本为:按4.5%利率,贷款30年计算,每月还贷约1100美元;房产税约8640美元,房产税大约是房屋评估价的3%左右,房屋在第一年的评估价约为房产总价的80%,而房产税是逐年递减的;物业管理费大约200美元/月,则一年为2400美元;房屋保险费每年约1000美元,则该套房产每年的持有成本约为25240美元(还未记入交易税5000美元,其中包括交易税、过户费等费用;贷款手续费是贷款金额的2%左右,约为4320美元;律师费未计)。

  因为是投资产品,不具备移民属性,这套房产如果只是放着,给林小姐带来的好处大概便是申请去美国度假游玩时,相对更容易得到最长半年的期限;倘若出租,置业顾问告诉林小姐,可以通过相关机构进行委托出租业务,但机构会收取一定比例的代管资金,该套房产周边相似条件的房屋租价约为2200-2500美元/月,则一年的租金回报基本上可以与持有成本相抵。

  收益何来?除去出租抵扣年持有成本的剩余,其次就是美元对人民币的汇率差、房屋/土地的增值,据介绍,2016年得州的房价半年增幅为5.4%。

  当林小姐询问是否能够在将来某一天作为移民资格时,置业顾问回答说原则上是不可以的,但有可能可以进行操作。而大致了解美国投资移民政策的人都知道,只有EB-5项目,才具备投资移民资格,存投资的项目,其实真的只具备投资价值而已。

  买还是不买?套一句老话:投资有风险,买卖需谨慎。文/李清妍

  TIPS:

  海外购房提醒:如何付款得门儿清

  出境买房,最先遇上的问题就是如何把房款成功汇入卖家账户中。

  根据中国人民银行发布的《个人外汇管理办法》和国家外汇管理局据《管理办法》制定发布的《个人外汇管理办法实施细则》规定,境内个人年度购汇总额为5万美元。这一额度,对于不少海外置业买家完全不够用,所以为了能成功在海外购房,购房人和中介代理机构想出了不少“招数”。

  一是分拆结售汇。这是最简单,自己就可以操作的办法,利用亲朋好友的外币兑换许可配额凑齐首付或总房款,再利用大家的配额每年还贷款。不过,对于这种付款方式,限制规定也在增多。北京房展组委会国际业务总监魏克非透露,现在的要求是只能在直系亲属间这样操作,无法动用周边所有的亲戚朋友一起帮助汇款。

  二是蚂蚁搬家式携带现金出国。采取这种方式的人现在并不多,因为大额现金出境需要向海关申报,而且海外置业买家一般也没有这么多的精力和时间反复往返于国内和目的地国家之间。

  三是部分银行推出的海外抵押贷款。这是一种可以获得海外购房资金的合法渠道,国内某国有银行就推出了类似的产品,购房人可以在国内存款和抵押房产从而在境外获得相应额度的抵押贷款。

  四是由开发商内部操作调配。近几年“出海”的开发商越来越多,国内开发商在国外开发的项目也成为中国人出境购房的主要目标之一。购买这类项目,购房人一般不用担心房款如何交付的问题,基本都是在国内售楼处直接刷卡支付人民币,再由开发商财务流程解决。像近期大热的马来西亚碧桂园项目、富力项目等,都采取的是这种方式。这是国内购房人普遍认为比较靠谱的付款方式。

  五是通过“地下钱庄”转移。这种非法的渠道是不少在海外置业的购房人实际采取的方式。一些海外地产中介甚至开发商会通过此渠道帮助购房人将房款转移至国外,中间收取一定的手续费,不过这种渠道的风险比较高。一位海外地产开发商也坦言,成功率为98%,无法百分之百保证购房人的资产安全。

  除了这些被采用比较多的方式外,还有通过海外的朋友帮忙支付、以海外贸易的方式转移等多种方式,其间都蕴含了一定的风险。

  北京嘉华四季国际会展有限公司国际业务总监魏克非建议,虽然各种海外地产中介会帮助购房人采取不同的方式支付海外置业的房款,同时承诺安全无风险,但一些非法的渠道其中的风险都是不可控的,不建议购房人选择。购房人还是应选择合法渠道购得海外房产。

责编:张晓芳