海外买房将受到严格资金监管

2017-01-05 13:31:00 界面新闻 分享
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  过去一年,中国不仅创造了国内房地产销售面积的最高纪录,同时也是全球最大的房地产跨境投资国家。现在,不仅国内房产商和中介因为限购限贷等日子不好过,负责中国客户的海外经纪人也开始发愁。

  12月28日,中国人民银行发布《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》(下称《办法》),《办法》主要将大额现金交易的人民币报告标准由“20万元”调整为“5万元”,以人民币计价的大额跨境交易报告标准为“人民币20万元”。这被解读为变相调低了换汇额度。

  12月31日,国家外汇管理局在答记者问中对此进行了澄清,称个人年度购汇便利化额度没有变化。值得注意的是外汇管理局还提到,个人购汇存在漏洞,致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生,包括利用经常项目从事资本项目交易(比如海外购房和投资等)。这被认为是个人换汇不能够用来境外买房。

  事实上,个人换汇不能海外购房的规定一直都有。国家外汇管理局相关负责人在1月3日也通过《人民日报》海外版表示,境内一直不允许个人购汇用于海外购房和投资。问题是个人购汇目的的审查和处置更为严格的情况下,政策怎么执行?谁去执行?

  界面新闻记者了解到,元旦后,银行已开始执行外汇管理局的个人购汇管理制度,无论是银行柜台还是网上银行购汇,都会被要求填写《个人购汇申请书》。申请书上明确这些不得用于境外买房等未开放的资本项目。违法违规的将不仅被列入“关注名单”,还被取消两年内的购汇额度,甚至被处罚违法金额的30%左右的罚款、追究刑事责任。

  海外地产经纪人毛亚奇对此的理解是钱汇出去更难了,他告诉界面新闻记者,“购汇还不是问题,钱汇出去才是最大问题。”以前客户购汇理由也是写旅游、教育,但以前每人只要在5万美元额度之内的汇款可直接汇出,对海外购房时默许,睁只眼闭只眼。现在,跨境汇款1万美元及等值外币都需要上报,要严控海外购房。

  深圳一家商业银行从业人士对界面新闻记者称,现在的要求很严格,尤其是小银行会更谨小慎微,但是具体在对兑汇目的的审查上如何操作,还没有相关的规定出来。在一个出国微信群里,一个银行从业者同样认为银行以后对换汇监管会更严格,但他认为问题不大。

  毛亚奇所在公司的一个客户在去年12月购汇,昨天去取款时并没有什么影响。但毛亚奇还是觉得很头疼,海外置业基本都是投资或子女教育,因为不是刚需,现在的换汇政策会打消很多客户的购房念头,加上中国的海外置业和移民行业本身就是买方市场,项目多客户难寻,2017年行业可能会重新洗牌。

  不同于毛亚奇的担忧,柬埔寨最主要的房地产网站Realestate.com.kh内容总监James Whitehead却仍然乐观,他告诉界面新闻记者,大部分中国买家对柬埔寨住宅的投资规模都不是很大,在柬埔寨外国人只能购买公寓,一套公寓一般4万到10万美元,最多也就是50万美元。而且买在建的新房首期只需付房价的30%,10万美元只要付3万美元,等房子2年内完工,才需付余款,所以外汇压力不是很大。

  中国海外房源网站居外网CEO潘卓礼(Charles Pittar)表达了同样的观点,他对界面新闻记者称,不少海外新房的首付只有房价的20%或30%,余款一般会在房子2-3年峻工后才付。

  另外,从银行的角度看,一方面银行还没有对政策的具体执行方案。另一方面,银行本身也是海外置业的利益相关者。毛亚奇表示,银行现在和移民公司、海外公司合作很密切,他们需要客户开户存款,一旦海外置业受限,银行的业务也会受到影响。

  即便有许多人保持乐观,境外购房的潜在风险仍然突出。对汇率的控制更加严格几乎是专家和行业人士的一致判断。根据财新网报道,外汇局已有“个人外汇业务监测系统”和“跨境监测系统”在内的多个监测系统,完全具备对拆分换汇汇出等行为进行事后监测的硬件条件。

责编:张晓芳